| 鹵菜小吃餐飲選址：找對鋪子成了一半，找錯鋪子死了大半 |
| 日期：2021-04-14 |
 選址就是給種子找匹配的土壤。 麥肯星的選址方法只適合麥肯星，品類(lèi)/定價(jià)/品牌力/定位/資源等皆不同，選址自然不同。 這篇是對于《選址：這個(gè)商鋪適合么？》這篇文章的補充。 跟遺書(shū)一樣，內容如有沖突，以時(shí)間軸的后一篇為準。 選好鋪子的目的是什么？ 客流即財流，讓與經(jīng)營(yíng)定位所匹配的人群，看得見(jiàn)-找得到-方便來(lái)。 選對的鋪子，能幫助最快速地收回開(kāi)店投資，避免夜長(cháng)夢(mèng)多(包括但不限于商鋪拆遷、房東反悔、競爭對手加入、商圈轉移、主流通道轉移...)。 餐飲選址本質(zhì)上選的是什么？ 三個(gè)層面： 1、基礎：法務(wù)、基建； 2、匹配：面積、租金； 3、獲客：能見(jiàn)度、點(diǎn)位動(dòng)線(xiàn)。 法務(wù) 法務(wù)指的是產(chǎn)權/租賃合法性。 除了不同城市規范程度不同，實(shí)操里水很深。街邊店產(chǎn)權不清晰的很多，商場(chǎng)店也有辦不下產(chǎn)證的。有一鋪二嫁的，有前個(gè)租戶(hù)遺留民事糾紛的，還有很常見(jiàn)的比如房東見(jiàn)你生意好眼紅，偷偷挖了你的人，過(guò)不久就主動(dòng)違約自個(gè)兒開(kāi)干的...找鋪子能夠花錢(qián)請法務(wù)顧問(wèn)的畢竟極少，沒(méi)被坑只是運氣。太多看不見(jiàn)的坑，不展開(kāi)了。 基建 基建，基礎建設指的是電力，煤氣、上下水、排煙、消防...等。 在不同品類(lèi)、規模、設備...情況下完全不同，復雜的品類(lèi)，設備一多，一些地區增容就得好十幾萬(wàn)... 同上不展開(kāi)了。 面積 不同品類(lèi)所需的最小面積不同。 做什么品類(lèi)，去所在城市去至少考察10家，先從面積最小的干起。 干好了小的能擴大，干不好、面積過(guò)大、每天每塊地磚都是浪費的銀子，看著(zhù)就心疼。 租金 把租金放在最后，是因為租金是最后一個(gè)需要考慮的。 選對了商鋪，租金是投資； 選錯了商鋪，租金是成本。 租金只需要通過(guò)計算判斷是否能夠承受。 能見(jiàn)度 能見(jiàn)度，主要是門(mén)頭能見(jiàn)度。 是能在多遠、多大范圍看清你的門(mén)頭。 多遠才算好？越遠越好。 做好門(mén)頭是一門(mén)學(xué)問(wèn)：小門(mén)頭，大學(xué)問(wèn) 點(diǎn)位動(dòng)線(xiàn) 如果是赫暢級的獲客高手，可以忽略此條。(絕大部分創(chuàng )業(yè)者，還沒(méi)到不？) 好比南京路旁邊還有一錢(qián)不值的死巷子涅，大多數情況下，點(diǎn)位比商圈更重要。 所以這里強調的是點(diǎn)位，而不是商圈。 商圈表面上決定了與經(jīng)營(yíng)定位所匹配的人群的總量，但即使人群總量足夠大、做得不好沒(méi)幾個(gè)來(lái)也很正常，做得好的口碑傳播慢慢帶動(dòng)新顧客逐漸成為目的性消費，能夠打破商圈邊界。 把點(diǎn)位和動(dòng)線(xiàn)寫(xiě)在一起，而不是分開(kāi)寫(xiě)，是因為點(diǎn)位和動(dòng)線(xiàn)本身就是一件事情。 點(diǎn)位的價(jià)值在于動(dòng)線(xiàn)，只看點(diǎn)位不看動(dòng)線(xiàn)的，往往要糟糕... 點(diǎn)位動(dòng)線(xiàn)最主要的是：商圈內與經(jīng)營(yíng)定位匹配的人群到達點(diǎn)位的動(dòng)線(xiàn)是否足夠便捷。 百度百科里對于動(dòng)線(xiàn)的內容，值得一看。 我推薦一種方式，截一張放大街區的地圖打印出來(lái)，在上面進(jìn)行帶箭頭的動(dòng)線(xiàn)標注。 比上面這個(gè)方法更重要的是： 自個(gè)兒要去各個(gè)路口多走遍，切實(shí)感受下便捷程度。 有必要的話(huà)，可以在消費者動(dòng)線(xiàn)前端設置燈箱廣告指示位。(請自行腦補麥當當那個(gè)大大的M燈箱桿。) 《選址：這個(gè)商鋪適合么？》中所述的捕獲率，有個(gè)遺漏，比如動(dòng)線(xiàn)前方位置鋪子轉讓被近似定位與品類(lèi)的高捕獲率高手拿下，那就跟打麻將一樣被截胡了...一般這種情況多出現在好鋪子覺(jué)得銀子太貴舍不得拿，退而求其次拿了個(gè)略差的位置，結果給別人留了機會(huì )。 街邊店和mall店選址有何相同有何不同？ 把mall拍扁就是街道，把街道往上搭建就是mall。 多上一層樓，約等于多走一條街，從動(dòng)線(xiàn)角度理解下。 評論里有問(wèn)mall選址動(dòng)線(xiàn)，補充一段： 1，mall不管你拿第幾層，需要向甲方拿平面圖(類(lèi)似你在mall里扶梯前的樓面指引圖) 2，在平面圖上找每個(gè)人流入口，每個(gè)入口含正門(mén)/側門(mén)/扶梯/直梯 3，蹲點(diǎn)，去每個(gè)入口統計全天人流量 4，根據每個(gè)入口流量，動(dòng)線(xiàn)需要參考大動(dòng)線(xiàn)設計是引導人流向左轉還是向右轉的，根據人流量數量按降序依次拿離入口最近的鋪子(注意扶梯有上下方向，要拿上樓的不是下樓的) [彩蛋1] 話(huà)說(shuō)上面這些也是個(gè)有痛點(diǎn)的剛需小市場(chǎng)，有開(kāi)發(fā)資源的創(chuàng )業(yè)者可以考慮依靠互聯(lián)網(wǎng)工具實(shí)現產(chǎn)品化。 這么多淘金的，該賣(mài)牛仔褲的賺錢(qián)了。 [彩蛋2] 選址這么難，有啥低投入低風(fēng)險的方法？ 目前看來(lái)只有適合外送的品類(lèi)有這么個(gè)機會(huì )： 選一家適合的商圈里的“草肚皮”商鋪，成本最低。 用養鋪的時(shí)間，通過(guò)外送+堂食兩條路徑，來(lái)鍛煉自己的獲客能力。 商業(yè)本質(zhì)上最重要的就是“獲客能力”這四個(gè)字，把這核心能力練好，就敢去拿好一點(diǎn)的鋪子了。 銀子多，找好鋪，靠自然人流量； 銀子少，先養鋪，練自身獲客力。 |